Ladenmiete bei coronabedingter Schließung: BGH verlangt EinzelfallprüfungWie verhält es sich nun mit der Mietzahlungspflicht bei gewerblich gemieteten Geschäftsräumen, die aufgrund hoheitlicher Anordnung wegen der Eindämmung der Verbreitung des Coronavirus geschlossen bleiben müssen? Der Fall des Textildiscounters KiK ging bis vor den Bundesgerichtshof – und der hat nun einige Grundsätze aufgestellt. Die nicht ganz widerspruchsfrei sind: Auf der einen Seite wird Einzelfallprüfung verlangt, auf der anderen Seite sollen aber Aspekte doch unberücksichtigt bleiben.
Grundsätzlich besteht laut BGH seitens des Mieters von Geschäftsräumen ein Anspruch auf Anpassung der Miete – und zwar wegen der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB. KiK hatte von der Vermieterin Räumlichkeiten zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs im Raum Chemnitz gemietet. Das Sächsische Staatsministerium für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt hatte per Allgemeinverfügung Ladenschließungen angeordnet, von der auch die KiK-Filiale betroffen war. Für den Monat April 2020 entrichtete der Textildiscounter keine Miete.
 

Oberlandesgericht: Risikoverteilung 50:50

Das Landgericht gab der klagenden Vermieterin recht und verurteilte KiK zur Zahlung der vollen Miete. Das Oberlandesgericht wandte auf die Berufung hin eine „50:50-Regel“ an und begründete das damit, dass infolge des Auftretens der COVID-19-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung eine „Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB eingetreten“ sei, die eine Reduzierung der Kaltmiete um die Hälfte für die Zeit der Schließung rechtfertige. Die Vermieterin will nach wie vor den vollen Betrag haben, deshalb musste jetzt der BGH entscheiden. Dieser hat das Urteil des OLG aufgehoben und die Sache zurückverwiesen.
 

Schwerwiegende Störung von Rahmenbedingungen

Der Anwendbarkeit von § 313 Abs. 1 BGB widerspricht der BGH nicht. Im Fall einer Geschäftsschließung aufgrund hoheitlicher Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie kann dem Mieter danach ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage zustehen. Das ist deshalb anzunehmen, weil die Erwartung der vertragsschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrages nicht ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert wird, „schwerwiegend gestört“ ist. Aber: Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage in diesem Sinne berechtigt nicht zu einer Vertragsanpassung und berechtigt auch nicht zu einer pauschalen Beurteilung des Falles, wie das das OLG praktiziert hat.
 

Einzelfallabwägung – aber wie?

Auf der einen Seite gehen die Folgen der hoheitlich angeordneten Schließungen über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus. Auf der anderen Seite kann aber auch nicht der Vermieter oder die Vermieterin dafür verantwortlich gemacht werden – und die entgangenen Mietzahlungen sind auch ein finanzieller Schaden. Die quasi hälftige Aufteilung des Risikos übergeht die Umstände des Einzelfalls, die genauestens zu untersuchen sind. Kriterien sind bei dieser Prüfung der Umsatzrückgang des konkreten Mietobjekts, finanzielle Vorteile, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich pandemiebedingter Nachteile erlangt hat oder Leistungen einer gegebenenfalls einstandspflichtigen Betriebsversicherung. Keine Rolle spielen darf der Umsatz des Gesamtkonzerns – ein Vermieter wird diese Karte im Rahmen der Argumentation sogleich ziehen. Womit der BGH ein Stück weit die „Einzelfallbetrachtung“ wieder aufgibt – warum soll das eigentlich kein Aspekt sein, den es zu berücksichtigen gilt? Und auch eine mögliche tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht maßgeblich.
(BGH, Urteil vom 12. Januar 2022, Az. XII ZR 8/21)Bildnachweise: © IMAGO / Michael Gstettenbauer